广州生物岛告欠租900万明星企业，催租“紧箍咒”备受质疑

蔚灵安 2024-12-16 行业新闻 73 次浏览 1个评论

前言：有消息传出，今年以来，广州生物岛已起诉一批欠租企业。南都记者登录广州海珠区法院检索开庭公告后发现，至少有七家企业涉及租赁合同纠纷，被广州国际生物岛集团有限公司（下简称“生物岛集团”）起诉。而中国裁判文书网上的信息显示，此前因欠租而被生物岛集团起诉的企业不过是两三家而已。

在这批因欠租而被起诉的企业中，有一家是岛上明星企业——广东专精特新中小企业W公司和它的全资子公司。南都记者在采访中发现，这家生物医药初创公司，正迎来全球首创的一款产品的产业化关键时刻，却因这次起诉而被冻结了主要银行账户和全部股权。

雪上加霜的是，其与国资出资基金——生物岛基金为期一年的对赌条款已触发，也面临被起诉之危机。对这家在国际相关领域已有前沿创新项目、产品极具前景的生物医药创新企业的命运，国内不少同行表示极大的关注。

有公开数据显示，受大环境影响，不止在广州生物岛，放眼全国，被欠租和对赌失败这两座大山压得喘不过气来的企业，至少有上万家。在各级政府都在大力支持战略性新兴产业发展的今天，W公司的遭遇值得作为样本进行公开讨论。南都深调研将分上下篇进行探讨。

广州国际生物岛。南方日报记者张冠军摄（资料图）

展开全文

经过20多年的建设，只有1.83平方公里大小的广州国际生物岛，犹如点缀在珠江上的一片养眼的“绿叶”，承载着广州“做大做强生物医药战略性新兴支柱产业，建设全球生物医药创新与产业发展高地”的厚望。

截至目前，岛上已汇聚了500多家生物医药企业，W公司是其中为数不多的专注全球创新药械的一家科技企业。自2015年3月成立以来，该公司仅用了五年时间，就攻克出一款全球首创的检测产品。经南都记者上相关部门网站查阅，继2020年获得国家药监局准上市“路条”（产品注册证）后，该创新产品最终于今年9月纳入了广东省医保局公布的新增医疗服务收费编码目录。

据知情人士L先生透露，目前 W公司共欠生物岛集团“房租+物业管理费”近900万元，这笔欠款中，很大程度是因为承租生物岛四期某幢独栋而产生。据悉，这个独栋三年前的签约价格为120元/平方米/月，按每年5%递增，今年则达到132元/平方米/月。物业管理费则一直是25元/平方米/月。

一家需要不断烧钱投入研发和临床试验的科技创新企业，为何敢租下租金较高的四期独栋呢？

据L先生介绍，W公司是为了支持广州“重点建设项目”呼研所P3实验室，不得不于2020年退掉原来租下的成本更低的600多平方米场地（月租62元／平方米/月，物业管理费8元／平方米/月）后，无奈地对三个零碎的临时场地进行装修，以解决公司的研发和办公需求。

此后，为解决该初创团队长期分散在岛内三栋楼宇四个场地的局面，在相关部门的协调下，才签约租金贵一倍、物业贵三倍的四期独栋，并投入好几百万元装修研发实验室等。租下成本如此之高的独栋，这固然和W公司自身做出的决策有关，但L先生表示，主要还是W公司创始人一直以为政府会对他们所作的牺牲有所补偿，但没想到的是，补偿没拿到，租金也没享受到任何优惠，物业管理费多次沟通也没有因为独栋得到任何合理的调整。最终又因欠租而被国企生物岛集团起诉并冻结账户和股权。

在采访中，有岛上的生物医药企业反映，和国内不少生物医药园区比，生物岛的租金和物业管理费相对较“贵”。他们认为，政府主导的产业园区，不能只顾着做“房东”而忘记承担“国家级科技企业孵化器”的功能。

焦点问题1

生物岛租金究竟贵不贵？

四期单价租金降幅已过半

广州花重金打造并冠以“国际”二字的生物岛，其租金价格究竟贵不贵？

南都记者从戴德梁行今年6月发布的《中国生命科学政策导向及产业园研究报告》披露的数据看到，2024年第一季度，生物岛的租金为112.5—150元／平方米/月，这也从侧面证明了W公司承租的四期独栋的租金价格真实不虚。

比较戴德梁行的统计数据可发现，这个价格“差一点”就与广州甲级写字楼137.07元/平方米/月的平均租金“接轨”，甚至不输阿里巴巴、腾讯这些科技大厂集聚的琶洲。和奢侈品店扎堆的太古汇(198元/平方米/月，克而瑞二季度数据)比，也不过差了数十元。不过，有商业地产研究人士表示，生物岛租金价格较高，或多或少与这个区域供应少、需求多有关。

但多位运营产业园区的负责人认为，生物医药产业园区因其专业性和特殊性，租金价格确实普遍高于其他类型的产业园区，但也不能对标甲级写字楼。除非生物岛只想招揽头部企业或大企业的研发总部进驻，不然面对居高的租金成本，初创阶段创新医药研发企业只有搬离这条路。

或许是已意识到这个问题，南都记者了解到，目前生物岛集团秉持“共克时艰，共谋发展”的宗旨，刚实施了降租政策。南都记者以承租人的身份致电生物岛招商部门的一名经理。据他介绍，目前生物岛一二三期租金为60元/平方米/月。物业管理费分两种：不带中央空调的为10.8元/平方米/月，带中央空调的为19元/平方米/月。四期为65元/平方米/月，但物业管理费18元起，最高为25元/平方米/月。这意味着，W公司欠租的四期，目前租金降幅一半不止。但据了解，岛上仍有企业的租金价格没有得到调整。

如果和国内发展生物医药产业的头部城市的同类产业园区比较，生物岛这个已打下来的租金水平又是如何呢？南都记者特意实地走访了苏州工业园区。在2023年国家生物医药产业园区竞争力排名中，该园区拿下综合实力榜亚军（冠军为中关村国家自主创新示范区。包括生物岛、广州科学城以及中新广州知识城在内的广州高新技术产业开发区则排名第五，居成都高新区和上海张江高新区之后）。

据南都记者实地调研了解到，同样由国资运营的位于苏州工业园区的BioBAY（苏州生物医药产业园），环境和配套建设并不亚于生物岛。最受欢迎的一期园区，每月租金只需40元/平方米，物业管理费7元/平方米。

生物岛就算降租后，可加上相对较高的物业管理费，场地租用成本还是比BioBAY贵差不多34%。1000平方米租用十年，就要多支付285.6万元。

创新药被称为生物医药产业“皇冠上的明珠”，也是评判一个地区生物医药产业创新能力强弱的重要标志。BioBAY进驻的企业中，40%为创新药企业。

焦点问题2

保全国有资产

起诉是唯一的解决办法吗？

据知情人士L先生透露，生物岛集团作为一家国企，有“应收”的KPI考核。W公司拖欠近900万，其中物业管理费170多万元，被告也是情理之中。

南都记者上中国裁判文书网，翻阅了生物岛起诉岛上另一家企业——蓝某科技的一审判决文书看到，生物岛在起诉这家欠租企业时表示：“生物岛公司作为国企，肩负着管理和保护国有资产的责任。蓝某公司长期拒不交还租赁场地、拒不缴清占用费等行为已造成国有资产的流失且严重影响生物岛规划的推进，生物岛公司已承受巨大压力。”

但对于W企业被告一事，L先生表示： “如果（W）企业的产品和业务都在非常好的路上发展，且没说不还欠租，那国资流失的风险在哪里？企业做不下去才是最沉重的国资流失，才是两败俱伤！” L先生还透露，W公司那块被征用的场地，因重点项目择址另建，至今还处于围蔽状态。“这算不算国资流失呢？受严重影响的企业，有没有妥善安排减少他们的损失呢？” L先生反问道。

另一知情人士A先生表示：“我特别不理解的是，像W博士（W公司创始人）这种承担过国家重要专项，扎实在做国际创新产品的研发且被评为国家高层次海外人才、广州开发区（黄埔区）领军人才，为黄埔区政府和广州市政府的国际交流合作曾做过不少贡献，企业在生物岛上已有这么多年，国资为何不招呼一声就直接起诉他们呢？银行账户被封股权被冻结，相当于政府先把企业经营的‘脖子’掐住了，把企业股权融资和债权融资的路都堵死了，对其公司未来上市融资都会带来麻烦。”

据南都记者从相关部门了解到，前段时间广州市政府、市工信局和市卫健委，召集了70多家市内三甲医院与被评上目录的17个本市的创新医疗器械产品的企业，开展对接会。现场很多医院表示，已在积极推进这些创新产品的进院流程，加快包括W公司产品在内的目录产品的进院销售。

专家建言

A.起诉欠租企业可否甄别对待

对于企业“欠租”的问题，苏州工业园区又是如何解决的？据中科苏州药物研究院院长、协耀资本合伙人乔刚介绍，苏州工业园区部分国有生物医药园区已经运营多年，租户拖欠租金的事情也时有发生，但鲜有因房租问题首先对企业提起诉讼并冻结银行账户等行为。运营方一般会做容忍度高的“房东”，尽最大能力协助企业解决实际问题，如对接投融资、银行贷款，推动政府给予科技资金扶持等。

乔刚认为，租金固然重要，但对于政府主导的产业园区而言，更重要的还是要培育良好的产业生态。广东创新药起步相对较晚，在广州搞创新药研发的企业也不多，像W公司这样的行业“尖子生”，应该给予更多的重视。资本寒冬至今尚未解冻，政府可否考虑甄别对待处于不同发展阶段的科创企业，特别是对于W企业这种有产业前景又急需资金“续命”的企业。

B. 破解优质项目欠租困局可否“债转股”

多位产业园区操盘手均认为，生物医药产业里的创新企业，能走到产业化这个阶段殊为不易，相关部门以“国资流失”的理由起诉W公司，确实有值得商榷之处。

有专家建议，针对岛内的优质项目，或可适当实施一定比例的租金和物业管理费减免。也有专家认为，可“一企一策”。比如目前W公司要完成公立医院进院审批和采购流程后才能正式在公立医院销售，然后还要进行市场推广和医学教育，要实现一定规模的商业化和产业化、较好的现金流和利润，需要 2-3 年的时间。为让企业更好地实现自我“造血”功能，破解欠租困局，可否考虑实施“债转股”？

实地调研

财气人气领先的苏州BioBAY

为何能一直保持低租金运营？

为更好地了解相关情况，南都记者决定奔赴苏州工业园区，看看和上海张江科学城成鼎立之势的苏州生物医药产业园（BioBAY），在培育出24家生物医药上市企业，招租几近饱和的情况下，为何其场地成本还能一直保持低位运营。在中科苏州药物研究院院长乔刚带领参观和现场讲解后，南都记者多少获得了一些答案。

苏州生物医药产业园（BioBAY），位于苏州工业园区，已培育出24家生物医药上市企业。图源：BioBAY官网

城市能级不高但区位优越

懂借力发展和专业化服务

从地铁站出来，抬头远望就看到苏州工业园里一些在建中的项目，招商成果瞬间可感。往前走数百米，远远就望见马路斜对面的一个大方块里，几栋气质相近的小白楼在阳光下甚是耀眼。

这里是2015年成立的中科苏州药物研究院（下简称“中科苏研院”）所在地，也是该院依托中国科学院上海药物研究所及药物所苏州成果转化中心打造的新药篮孵化器。负责园区运营的乔刚院长就曾在上海张江工作过十余年时间才转战此处。可以说，这些楼宇里多少混合着上海的“基因”。

苏州的城市能级，和上海、广州自不能相提并论。但城际铁路20-30分钟的车程，让苏州和上海同城化日益明显。有人说，苏州工业园生物医药产业的成功，是承接了上海有产业化需求的生物医药企业的外溢，这固然是一个重要因素，但打造良好的产业生态“土壤”，同样重要。

像苏州工业园之所以给地、给政策，就是看上了中科苏研院的专业和产业资源带来的支撑作用。经过八年的发展，该院已搭建起完善的产业生态圈。像独占其中一栋楼的赛赋新药，就是由该院引进的 “安全性评价平台”，直接服务园区企业。如今，该院全平台服务收入每年可达6亿元。

除借助中科苏研院的“专业”能力外，苏州工业园还引进了中国医学科学院苏州系统医学研究所、牛津大学高等研究院（苏州）等研究平台。而于2021年启用的生物医药产业综合服务中心，同样主打“专业化”特色。这个一站式服务中心，除常规的政务服务外，还有针对园区企业特设“生物医药行业专项服务”、政策解读和相关专题培训以及对接机构等服务。

特设“生物医药行业专项服务”的BioBAY生物医药产业综合服务中心。

优质的生存“土壤”自然造就出强大的创新生态。据官方数据显示，截至目前，BioBAY共进驻各类生物医药创新企业650多家，其中40%为新药创新企业，医疗器械和生命科学仪器为25%，投资/服务企业占18%。

低租金支持小微企业研发

成就生瑞路“市值一条街”

穿过中科苏研院，经过信达生物的厂区和国家级实验室——苏州实验室（地位等同广州实验室），就进入到BioBAY知名的生瑞路。

这条约千米长的内部道路上，有十几栋几层高的独栋研发楼。这里可谓是“市值一条街”，目前汇聚了不少由BioBAY直接孵化出的境内外上市企业，如博瑞医药（688166）、浩欧博（688656）、天演药业（ADAG.US）、康宁杰瑞制药-B(09966.HK)、基石药业-B(02616.HK)及信达生物（01801.HK)等。

生瑞路独栋研发大楼，这条路上聚集了不少境内外上市药企。

放眼整个BioBAY，共有24家境内外上市企业。其中知名的单抗企业信达生物，目前市值高达600多亿元（港币）。而由生物岛孵化的燃石医学，再加上岛内进驻的其他三家知名上市企业，如金域医学、一品红制药、百奥泰生物等企业的市值，都远不及这家创新药先锋企业。

创新药被称为生物医药产业“皇冠上的明珠”，也是评判一个地区生物医药产业创新能力强弱的重要标志。BioBAY进驻的企业中，40%为创新药企业。

截至2022年，园区内293家企业历年累计融资已破千亿大关。就算当下仍处于经济寒冬，BioBAY仍是最“吸金”的一个。据公开数据显示，2024年上半年，国内新药领域共计发生投融资事件共121起，而在BioBAY这个仅150万平方米的产业园内，就有超过20家企业累计融资超24亿元。

别看上面提到的BioBAY企业都已走到上市这一步，但它们也曾从“小微”起步。有业内人士认为：“随着张江生物医药产业招商方向从追求‘量变’改为‘质变’之后，产业运营服务重心逐渐脱离了核心的小微型企业，这才让张江流失了很多生物医药创新源头。与之相反的是，BioBAY正是从支持这些小微企业开始。”

低租金就是BioBAY支持企业的一个重要举措。像如今财气如此之旺的生瑞路的独栋研发大楼，每月租金只需40元/平方米，物业管理费7元/平方米。据了解，若在2020年以前，只需要30元/平方米。信达生物保留在生瑞路的研发总部，至今还享受着这样的低租金。

在苏州工业园区里，既有国资运营的最核心的区域BioBAY，也有民资运营的园区，亦有像中科苏研院这样无预算、无编制的新型研发机构运营的产业园。他们的租金同样比广州生物岛便宜很多。

作为全国为数不多的生物医药国家专业化众创空间，中科苏研院“新药篮孵化器”里，53元/平方米（月租金）+1元/平方米（物业管理费）的纯毛坯并不多，因为考虑到生物医药初创阶段的创新团队不应该把宝贵的精力时间花在从纯毛坯开始的场地装修上，故大部分提供了不少专业的增值服务，包括实验动物房等投入和管理要求很高的设施，可直接拎包进驻。

据悉，该院孵化平台已孵化逾150家药物研发及服务型企业，3家企业进入IPO准备阶段。去年，该院首个合作研发项目转让国内头部药企，合同额约1.5亿元。

BioBAY环境好房价全市最高

园区租金为何不按市场化走？

开车绕BioBAY走一圈，这里虽不像广州生物岛那样是一个江心小岛，但湖泊还真是不少。其中最近的独墅湖，有临湖而建的图书馆，湖边有高端的会议酒店和生态公园，15分钟车程的金鸡湖则是一个风光旖旎的5A级景区。